El Menzah, c’est l’une des adresses qui rassurent à Tunis. Développé à partir des années 1960 sur les hauteurs nord de la capitale, ce vaste ensemble résidentiel se décline en secteurs numérotés du I au IX, chacun avec sa personnalité, ses rues arborées et son niveau de standing. Villas cossues, immeubles de bon aloi, proximité du parc du Belvédère et des grandes avenues : le quartier a bâti sa réputation sur le calme, la sécurité et un cadre de vie que peu de zones de Tunis égalent.
Sur le marché immobilier, El Menzah joue dans la cour haute. Les prix comptent parmi les plus élevés de la capitale hors zones de luxe côtières, et la demande ne faiblit pas, portée par des familles aisées, des cadres et une diaspora attachée à ces adresses. En 2026, la difficulté n’est pas de trouver un acheteur, mais de dénicher un bien à vendre dans les secteurs les plus cotés. Décryptage secteur par secteur.
Prix au m² à El Menzah en 2026
L’appellation El Menzah recouvre des réalités très différentes. Entre El Menzah I, plus ancien et plus dense, et El Menzah VI ou IX, résidentiels et cossus, l’écart de prix peut atteindre 50 %.
| Secteur | Type de bien | Prix moyen (DT/m²) | S+2 (100 m²) |
|---|---|---|---|
| El Menzah I | Appartement | 2 600–3 100 | 260 000–310 000 DT |
| El Menzah IV / V | Appartement standing | 3 200–3 800 | 320 000–380 000 DT |
| El Menzah VI / IX | Appartement haut de gamme | 3 500–4 200 | 360 000–420 000 DT |
| El Menzah V / VI | Villa | 3 000–3 800 | Villa : 900 000–2 000 000 DT |
La progression sur 2024 et 2025 s’est établie autour de 6 à 9 % par an, plus soutenue dans les secteurs recherchés où l’offre est rare. Les villas des années 1970 et 1980, bien situées, se valorisent fortement, surtout quand le terrain permet une reconstruction ou une extension. Les appartements neufs, quand ils sortent, se paient au sommet des fourchettes.
El Menzah I et le centre : les secteurs accessibles
El Menzah I, le plus ancien, reste le point d’entrée le plus abordable de l’ensemble. Plus dense, avec un tissu commercial actif le long de l’avenue Hédi Nouira et des rues voisines, il offre une vie de quartier animée et des prix inférieurs aux secteurs résidentiels. Un S+2 s’y négocie autour de 260 000 à 310 000 DT, ce qui reste conséquent mais accessible pour une classe moyenne supérieure.
Ce secteur attire ceux qui veulent l’adresse El Menzah sans le budget des villas. Les commerces, les cafés, la proximité du centre-ville et des transports en font un choix pratique. Pour situer El Menzah I par rapport aux autres quartiers de la capitale, consulter les appartements à vendre à Tunis sur houni.tn aide à mesurer l’écart avec des zones comme El Manar ou Ennasr.
El Menzah V, VI et IX : le haut de gamme résidentiel
C’est le cœur cossu du quartier. El Menzah V, VI et IX alignent des villas sur de beaux terrains, des rues larges et calmes, et une population aisée attachée à la discrétion. Les prix y grimpent : un appartement de standing dépasse fréquemment 3 800 DT/m², et une villa bien placée sur un terrain de 500 à 700 m² se négocie entre 900 000 et 2 000 000 DT selon l’état et la surface.
Ces secteurs attirent médecins, chefs d’entreprise, hauts cadres et familles établies. La demande est constante, l’offre limitée, et les biens de qualité partent vite. Le foncier étant quasiment saturé, la valeur repose largement sur la rareté. Certains acquéreurs achètent une villa ancienne pour la démolir et reconstruire, une pratique qui alimente un marché de terrains déguisés en villas.
Cadre de vie : parc, écoles et commerces
L’atout maître d’El Menzah, c’est son cadre de vie. Le parc du Belvédère tout proche, les avenues arborées, la faible densité dans les secteurs résidentiels, et une offre scolaire réputée avec plusieurs établissements privés et publics de bon niveau. Les familles y trouvent un environnement rassurant pour élever des enfants, un critère qui pèse lourd dans le choix des acheteurs.
Le commerce ne manque pas : supérettes, boulangeries, cabinets médicaux, pharmacies maillent chaque secteur. Les grandes surfaces et centres commerciaux de la banlieue nord sont accessibles en quelques minutes. Cette autonomie du quotidien, combinée à la proximité du centre de Tunis par l’avenue Mohamed V, explique l’attachement durable des habitants à leur quartier.
Marché locatif : cadres, familles et diaspora
El Menzah loue à une clientèle exigeante. Cadres expatriés, familles aisées en transition, diaspora de passage : la demande locative vise des biens de qualité, souvent meublés, dans les beaux secteurs. Un S+2 se loue entre 1 000 et 1 600 DT par mois, un S+3 entre 1 400 et 2 200 DT, davantage pour une villa avec jardin.
Le rendement brut reste modéré, entre 4,5 et 6 %, plombé par des prix d’achat élevés. L’intérêt d’El Menzah pour l’investisseur tient moins au rendement immédiat qu’à la sécurité du placement et à la valorisation à long terme. La vacance locative y est faible sur les biens soignés, et la revente rapide dès lors que le prix reste dans le marché.
Acheter à El Menzah en 2026 : conseils et perspectives
El Menzah demande un budget solide, mais il offre en retour une valeur refuge. Choisir le secteur en fonction de son projet fait toute la différence : El Menzah I pour un premier achat abordable, El Menzah V, VI ou IX pour du haut de gamme patrimonial. La qualité de la copropriété, l’état des parties communes et la régularité des titres méritent une attention particulière sur le parc ancien.
Pour les villas, l’analyse du terrain prime : surface, orientation, potentiel de reconstruction et règles d’urbanisme locales déterminent la valeur réelle. Le crédit immobilier, aux taux de 9,5 à 12,5 % début 2026, finance une partie des acquisitions, mais les tickets élevés d’El Menzah impliquent souvent un apport conséquent.
Pour démarrer votre projet, voir les appartements à vendre à Tunis sur houni.tn et repérer les biens d’El Menzah qui correspondent à votre secteur cible avant d’organiser vos visites.