Kélibia occupe une place à part dans le Cap Bon. À la pointe est de la péninsule, la ville vit au rythme de son port de pêche, l’un des plus actifs du pays, et de ses plages de sable blanc que beaucoup considèrent comme les plus belles de la côte nord. La forteresse byzantine qui domine la baie, le muscat sec produit sur les coteaux voisins, le festival du film amateur : Kélibia cultive une identité forte, à mi-chemin entre bourg de pêcheurs et station balnéaire.
Cette double nature se retrouve dans son marché immobilier. Il y a la ville de tous les jours, avec ses commerces, ses écoles et ses prix raisonnables, et il y a le front de mer, avec ses résidences secondaires et ses tarifs qui grimpent dès qu’apparaît la vue sur l’eau. Comprendre Kélibia en 2026, c’est saisir ce grand écart entre le marché des résidents et celui des estivants. Voici les repères pour s’y retrouver.
Prix au m² à Kélibia en 2026
Le marché de Kélibia se structure autour de la distance à la mer. Plus on s’approche de la plage de Mansourah ou du port, plus les prix décollent.
| Zone | Type de bien | Prix moyen (DT/m²) | Repère |
|---|---|---|---|
| Centre-ville Kélibia | Appartement | 1 400–1 900 | S+2 : 130 000–175 000 DT |
| Mansourah (plage) | Appartement vue mer | 2 200–3 000 | S+2 vue mer : 210 000–280 000 DT |
| Quartiers résidentiels | Villa avec jardin | 1 600–2 200 | Villa : 400 000–750 000 DT |
| Périphérie / Azmour | Terrain constructible | 200–450 DT/m² | Lot 300 m² : 60 000–135 000 DT |
Les prix ont progressé de 7 à 10 % par an sur 2024 et 2025, tirés par la demande de résidences secondaires. Le foncier proche de la mer se raréfie, et chaque parcelle constructible avec vue devient un objet de convoitise. En ville, la hausse est plus mesurée, portée par la demande locale et les familles qui s’installent.
Le front de mer de Mansourah
Mansourah, c’est la carte postale de Kélibia. Une longue plage de sable blanc, une eau turquoise, et derrière, un chapelet de résidences et de villas qui montent chaque année. C’est ici que se concentre l’essentiel de la valeur immobilière de la ville.
Un S+2 vue mer dans une résidence récente se négocie entre 210 000 et 280 000 DT. Les appartements en première ligne, avec balcon face à l’eau, franchissent parfois les 300 000 DT. Les villas pieds dans l’eau, plus rares, dépassent allègrement 800 000 DT quand elles arrivent sur le marché, ce qui reste peu fréquent.
La demande pour Mansourah vient largement de Tunis et de la diaspora. Des familles qui cherchent le point de chute estival, à deux heures de la capitale, avec une plage à portée de main. Pour jauger l’offre disponible, parcourir les logements à vendre dans le gouvernorat de Nabeul sur houni.tn permet de comparer Kélibia aux autres pôles du Cap Bon.
Le centre-ville et le marché des résidents
Loin du front de mer, Kélibia est d’abord une ville qui vit à l’année. Le centre concentre les commerces, le marché municipal, les écoles, le lycée, les administrations. Les prix y sont bien plus accessibles.
Un S+2 en ville se trouve entre 130 000 et 175 000 DT, un S+3 correct autour de 190 000 à 230 000 DT. Les villas des quartiers résidentiels, avec jardin et garage, se négocient entre 400 000 et 750 000 DT selon la surface et la proximité de la mer. Pour une famille locale ou un actif qui travaille dans la région, c’est un marché sain, sans la surchauffe du front de mer.
Le tissu économique repose sur la pêche, l’agriculture et un tourisme encore artisanal. Cette base solide soutient une demande locative annuelle modeste mais réelle, portée par les enseignants, les fonctionnaires et les employés du port.
Le port et l’activité économique
Le port de pêche de Kélibia n’est pas qu’un décor. C’est le poumon économique de la ville, avec sa flottille, ses criées, sa conserverie et tout l’écosystème qui gravite autour. Cette activité maintient une population de résidents permanents, ce qui distingue Kélibia des stations purement saisonnières.
Pour l’immobilier, cela signifie un marché plus équilibré qu’ailleurs sur la côte. La ville ne se vide pas totalement en hiver, les commerces restent ouverts, et la valeur des biens repose sur une double demande : celle des estivants et celle des habitants à l’année. C’est une sécurité pour l’investisseur qui craint les marchés trop dépendants de l’été.
Résidences secondaires et location saisonnière
C’est le vrai moteur du marché haut de gamme à Kélibia. La location saisonnière estivale peut dégager des revenus qui font pâlir la location classique. Un appartement vue mer bien placé à Mansourah se loue entre 1 200 et 2 500 DT la semaine en juillet et août. Une villa avec piscine proche de la plage grimpe à 3 000 ou 4 000 DT la semaine en haute saison.
Sur une saison de dix à douze semaines pleines, un bon appartement peut générer 12 000 à 20 000 DT de revenus locatifs, de quoi couvrir une part significative des charges annuelles et de l’amortissement. La contrepartie, c’est la gestion : ménage, remise des clés, entretien, et une occupation qui chute brutalement dès la rentrée.
À l’année, la rentabilité est plus modeste. Un S+2 non meublé se loue entre 450 et 650 DT par mois. La stratégie gagnante consiste souvent à combiner les deux, ou à réserver le bien à un usage familial l’été et à une location annuelle le reste du temps.
Terrains et perspectives de construction
Kélibia garde des réserves de foncier, notamment vers Azmour et la périphérie ouest. Les terrains constructibles s’échangent entre 200 et 450 DT/m² selon la proximité de la mer et la viabilisation. Un lot de 300 m² dans un quartier résidentiel se trouve encore autour de 100 000 DT, un rapport rare sur la côte nord.
Attention toutefois aux terrains proches du domaine public maritime, soumis à des règles strictes, et aux zones agricoles non constructibles qui piègent parfois les acheteurs pressés. Vérifier le certificat d’urbanisme et la conformité auprès de la municipalité reste indispensable avant tout compromis. Le foncier avec vue mer, lui, se fait de plus en plus rare et cher, ce qui laisse présager une poursuite de la hausse.
Investir à Kélibia en 2026 : le mot de la fin
Kélibia offre un profil équilibré : une ville qui vit à l’année, un front de mer recherché, et un marché saisonnier lucratif l’été. Pour une résidence secondaire, c’est l’une des valeurs les plus sûres du Cap Bon, à condition de viser un emplacement proche de Mansourah ou du centre. Pour l’investisseur locatif, la clé reste la saison estivale, plus rentable que la location annuelle.
Le bon timing compte. Les prix montent, mais l’entrée reste possible sous les 200 000 DT en ville, et les terrains offrent encore des opportunités pour qui veut construire. Un achat bien négocié hors saison, quand les vendeurs sont moins sollicités, se paie souvent 5 à 10 % de moins qu’en plein été.
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