La Soukra a changé de visage en vingt ans. Ce qui était encore une zone semi-agricole de l’Ariana, avec ses champs et ses fermes, est devenu l’une des adresses les plus courues du Grand Tunis. Les cadres qui travaillent au Lac, les professions libérales, les familles de la diaspora rentrées au pays : tous convergent vers cette bande de terre coincée entre les Berges du Lac 2, Raoued et l’aéroport. Le résultat, c’est un marché immobilier tendu, où les prix ont grimpé plus vite que la moyenne du gouvernorat.
Ce qui fait la force de La Soukra, c’est sa position. On y respire un air un peu plus dégagé qu’au cœur de Tunis, on trouve encore des terrains, des résidences neuves sortent chaque année, et pourtant on reste à un jet de pierre des bureaux du Lac. Cette combinaison a un prix, et il continue de monter en 2026. Tour d’horizon du marché, quartier par quartier, avec des chiffres pour poser les repères avant d’acheter ou de louer.
Prix au m² à La Soukra en 2026
Le marché de La Soukra ne se lit pas d’un seul bloc. Entre les vieilles constructions du centre historique, les résidences de standing de la Chotrana et les programmes neufs vers Raoued, les écarts sont réels.
| Zone | Type de bien | Prix moyen (DT/m²) | S+3 (110 m²) |
|---|---|---|---|
| Centre La Soukra | Appartement ancien | 2 200–2 600 | 240 000–290 000 DT |
| Chotrana 1 et 2 | Appartement récent | 2 800–3 300 | 310 000–360 000 DT |
| Route de Raoued | Résidence neuve | 3 000–3 500 | 330 000–385 000 DT |
| Cité El Ghazala (frange) | Appartement standing | 3 000–3 400 | 330 000–375 000 DT |
La hausse observée sur 2024 et 2025 tourne autour de 8 à 11 % par an, l’une des plus fortes de l’Ariana. La rareté du foncier alimente cette progression : les terrains constructibles se font rares, et les promoteurs achètent désormais d’anciennes villas pour les démolir et reconstruire en R+3 ou R+4. Pour les villas, le prix se fixe surtout sur le terrain. Un lot de 400 m² avec une construction correcte se négocie entre 900 000 et 1 400 000 DT selon l’emplacement.
Chotrana : le cœur résidentiel
La Chotrana 1 et 2 forme aujourd’hui le noyau chic de La Soukra. Immeubles récents, résidences fermées avec gardien, cafés soignés le long des artères principales. C’est ici que se sont installés une bonne partie des cadres du Lac et des professions libérales.
Un S+2 récent de 90 m² dans une résidence avec parking se vend entre 250 000 et 300 000 DT. Les S+3 de belle facture franchissent les 350 000 DT. Les charges de copropriété y sont plus élevées qu’ailleurs, entre 80 et 150 DT par mois, gardiennage et ascenseur obligent, mais les acheteurs acceptent ce surcoût pour la sécurité et l’entretien.
La Chotrana reste très demandée à la location. Un S+3 meublé avec deux places de parking se loue facilement 1 400 à 1 800 DT par mois, souvent à des expatriés ou à des familles de retour de l’étranger.
Route de Raoued et le neuf qui pousse
C’est le front de développement de La Soukra. La route de Raoued et ses transversales voient sortir de terre des dizaines de programmes neufs chaque année. Les promoteurs y trouvent encore du foncier, à défaut de le trouver au centre.
Les prix au neuf s’établissent entre 3 000 et 3 500 DT/m². Un S+3 de 110 m² livré clés en main tourne autour de 340 000 à 385 000 DT, souvent avec parking en sous-sol, ascenseur et finitions modernes. L’achat sur plan (VEFA) permet d’entrer un peu en dessous, avec des paiements échelonnés pendant le chantier.
Le bémol de cette zone : les infrastructures suivent avec un temps de retard. Certaines voies restent en travaux, l’assainissement pluvial montre ses limites lors des grosses pluies d’automne, et les commerces de proximité mettent du temps à s’installer. Pour comparer ce qui se fait côté neuf et ancien, parcourir les annonces de logements à l’Ariana sur houni.tn donne une vue d’ensemble utile avant de se décider.
Accès au Lac, à Tunis et à l’aéroport
La géographie joue à plein pour La Soukra. Le quartier borde directement les Berges du Lac 2, où sont concentrés sièges sociaux, ambassades et centres commerciaux. Comptez 10 à 15 minutes en voiture depuis la Chotrana jusqu’au Lac 1, un peu moins vers le Lac 2.
Vers le centre de Tunis, le trajet oscille entre 20 et 30 minutes hors pointe, davantage quand la circulation se densifie sur la route X et l’avenue Hédi Nouira. L’aéroport Tunis-Carthage se rejoint en un quart d’heure, un atout réel pour les cadres qui voyagent et la diaspora.
Le point faible reste le transport en commun. Pas de métro léger direct, une desserte de bus perfectible, et une dépendance forte à la voiture. Aux heures de pointe, les entrées vers le Lac se transforment en goulots d’étranglement. C’est le prix à payer d’une croissance urbaine plus rapide que celle des routes.
Marché locatif : cadres, expatriés et diaspora
La Soukra loue bien, et loue cher. La proximité du Lac attire une clientèle solvable : cadres d’entreprises, employés d’ambassades, familles de la diaspora qui passent l’été au pays. Cette demande soutient les loyers à un niveau supérieur à la moyenne de l’Ariana.
Un S+1 meublé se loue entre 700 et 950 DT par mois. Un S+2 non meublé se situe autour de 800 à 1 100 DT, et un S+3 récent avec parking dépasse souvent 1 400 DT. Le rendement locatif brut tourne autour de 4,5 à 6 %, correct sans être exceptionnel, car les prix d’achat élevés rognent la rentabilité.
La saisonnalité compte. L’été, la demande explose avec le retour de la diaspora, et les locations meublées courte durée se négocient à des tarifs bien plus élevés. Certains propriétaires calent leur stratégie sur ce pic estival plutôt que sur la location classique à l’année.
Villas et terrains : le luxe discret
La Soukra garde une identité de villas. Le long des anciennes routes agricoles, de grandes propriétés avec jardin résistent à la densification. Une villa de standing sur 500 m² de terrain se négocie entre 1 200 000 et 2 000 000 DT, davantage si la construction est récente et la piscine présente.
Les terrains constructibles se raréfient, et leur prix flambe. Un lot viabilisé de 300 à 400 m² dépasse fréquemment 300 000 DT dans les zones bien situées. Cette rareté explique pourquoi les promoteurs se rabattent sur la démolition-reconstruction plutôt que sur des terrains nus. Pour l’acheteur patient qui veut construire à son goût, la chasse au bon terrain demande de la persévérance et un réseau local solide.
Acheter à La Soukra en 2026 : ce qu’il faut retenir
La Soukra reste une valeur sûre du Grand Tunis, mais elle n’est plus une affaire. Les prix ont rattrapé une bonne partie de leur retard sur le Lac et l’El Manar, et l’entrée de gamme se fait rare sous les 240 000 DT pour un vrai S+3. Le bon calcul dépend du projet : habitation principale pour se rapprocher du Lac, investissement locatif calé sur la demande estivale, ou achat sur plan pour lisser le coût.
Un crédit immobilier reste la voie la plus courante. Aux taux de début 2026, entre 9,5 et 12,5 % selon la banque, un emprunt de 250 000 DT sur vingt ans génère une mensualité proche de 2 500 DT. Mieux vaut comparer les offres de BH Bank, BIAT et Attijari avant de signer, les frais de dossier et l’assurance créant des écarts réels sur la durée.
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