Coincé entre La Goulette au sud et Carthage au nord, Le Kram occupe une bande de littoral qui a longtemps vécu à l’ombre de ses voisins plus prestigieux. La foire internationale, le stade, la promenade en bord de mer et la fameuse ligne du TGM qui file vers La Marsa : le quartier a des atouts concrets, une identité populaire et balnéaire à la fois, et une population mêlée de familles installées de longue date et de nouveaux arrivants attirés par la proximité de la baie.
Sur le marché, Le Kram joue une partition intéressante. Moins cher que Carthage ou Sidi Bou Saïd, plus vivant que certaines résidences fermées de la banlieue nord, il attire ceux qui veulent la mer sans les tarifs des adresses huppées. En 2026, les prix restent contenus par rapport au reste du littoral nord, mais la pression monte, secteur par secteur. Tour d’horizon.
Prix au m² au Kram en 2026
Le Kram se lit en deux vitesses : le front de mer et les rues proches de la plage d’un côté, l’intérieur plus populaire de l’autre. L’écart de prix entre les deux dépasse parfois 40 %.
| Secteur | Type de bien | Prix moyen (DT/m²) | S+2 (90 m²) |
|---|---|---|---|
| Front de mer / corniche | Appartement vue mer | 3 000–3 600 | 280 000–340 000 DT |
| Le Kram Ouest résidentiel | Appartement récent | 2 600–3 200 | 240 000–300 000 DT |
| Kram centre / gare TGM | Appartement ancien | 2 200–2 700 | 200 000–250 000 DT |
| Kram populaire (intérieur) | Appartement | 1 900–2 400 | 175 000–225 000 DT |
La hausse enregistrée sur 2024 et 2025 s’est établie autour de 7 à 10 % par an sur les biens proches du littoral, un rythme soutenu par la rareté du foncier constructible en bord de mer. À l’intérieur, la progression reste plus sage, entre 4 et 6 %. Le parc ancien pèse sur les moyennes, mais les programmes neufs qui sortent près de la foire tirent le haut de fourchette.
Le front de mer, cœur de l’attractivité
La grande promenade du Kram, réaménagée ces dernières années, a changé le visage du quartier. Le soir et le week-end, familles et joggeurs investissent le bord de mer, les cafés se remplissent, et cette animation nouvelle a réévalué les immeubles qui donnent sur l’eau. Un appartement avec vue directe sur la baie se paie une prime nette par rapport à un bien identique situé deux rues en arrière.
Le stade Chedly Zouiten voisin, la foire internationale de Tunis et les équipements sportifs ancrent Le Kram dans la carte du Grand Tunis. Ces repères animent le quartier sans le saturer, et ils soutiennent la demande locative saisonnière autour des grands événements. Pour comparer avec les autres communes du littoral nord, parcourir les logements à vendre à Tunis sur houni.tn donne une bonne idée des écarts de prix d’une commune à l’autre.
Le TGM, colonne vertébrale du quartier
Le train Tunis-Goulette-Marsa reste l’atout structurant du Kram. Deux stations desservent la commune, et le trajet vers Tunis Marine prend une vingtaine de minutes, sans embouteillages. Dans l’autre sens, La Marsa, ses commerces et ses plages sont à portée immédiate. Pour un actif qui travaille au centre de Tunis ou dans les zones tertiaires du bord de lac, cette liaison change la donne au quotidien.
Les biens situés à moins de dix minutes à pied d’une station se vendent et se louent plus vite. La voiture devient optionnelle pour beaucoup de trajets, un argument de poids dans une agglomération où la circulation empoisonne la vie. La route de La Goulette et l’accès rapide à l’autoroute A4 vers Bizerte complètent cette desserte, ce qui place Le Kram dans une position enviable sur la carte des transports.
Le Kram Ouest et les nouveaux programmes
Loin de la plage, Le Kram Ouest offre un visage plus résidentiel et plus calme. C’est là que sortent la plupart des programmes neufs, sur les derniers terrains disponibles, avec des immeubles de standing intermédiaire, parkings et ascenseurs. Les prix y sont plus abordables que sur le front de mer, tout en conservant la proximité de la commune et de ses services.
Ce secteur attire les jeunes ménages et les primo-accédants qui visent un S+2 ou un S+3 neuf sans exploser leur budget. Un appartement récent de 90 m² s’y négocie entre 240 000 et 300 000 DT, avec des prestations correctes. La demande est réelle, portée par la rareté du neuf accessible dans la banlieue nord.
Marché locatif : diaspora, cadres et jeunes couples
Le Kram loue bien, et sur plusieurs segments. La proximité de la mer et le TGM attirent des locataires solvables : cadres travaillant à Tunis, jeunes couples, et une part non négligeable de Tunisiens résidant à l’étranger qui cherchent un pied-à-terre au bord de la baie. Un S+1 se loue entre 700 et 950 DT par mois, un S+2 entre 900 et 1 300 DT, davantage avec vue mer et meublé.
Le rendement brut se situe entre 5 et 6,5 %, en retrait par rapport aux quartiers populaires de Tunis, mais compensé par une meilleure valorisation à la revente et une vacance faible sur les biens bien placés. La location saisonnière fonctionne l’été, quand la demande balnéaire de la baie de Tunis grimpe, même si elle reste moins rentable qu’à Hammamet ou Djerba.
Acheter au Kram en 2026 : conseils et perspectives
Le Kram convient à qui veut la mer et la connexion à Tunis sans payer les tarifs de Carthage. Le front de mer se paie cher et se réserve aux budgets confortables, mais Le Kram Ouest et le centre offrent des points d’entrée plus raisonnables, autour de 200 000 à 250 000 DT pour un S+2. Le potentiel de valorisation reste solide tant que le foncier littoral se raréfie.
Vigilance sur l’ancien : beaucoup d’immeubles proches de la gare datent et demandent des travaux. Vérifier l’état de la copropriété, l’étanchéité face à l’air marin et la régularité des titres évite les déconvenues. Le crédit immobilier, aux taux de 9,5 à 12,5 % début 2026, finance la majorité de ces acquisitions.
Pour lancer votre recherche, voir les biens à vendre à Tunis sur houni.tn et cibler les annonces du Kram qui correspondent à votre budget avant de planifier vos visites au bord de la baie.