Sousse a longtemps joué le rôle de la ville « raisonnable » du marché tunisien. Des prix deux fois inférieurs à La Marsa, un bord de mer accessible, des universités qui assurent une demande locative constante. Ce positionnement tient encore en 2026, mais les lignes bougent. La zone nord s’embourgeoise, les programmes neufs tirent les prix vers le haut, et les primo-accédants doivent élargir leur périmètre de recherche.
Regardons le marché quartier par quartier, avec les chiffres du premier trimestre 2026.
Sousse, perle du Sahel : un marché à deux vitesses
Troisième ville du pays, 270 000 habitants intra-muros, plus de 700 000 dans le Grand Sousse. La ville attire trois profils d’acheteurs. Il y a les locaux qui y vivent et y travaillent. Il y a les TRE originaires du Sahel qui investissent à distance. Et il y a les retraités, tunisiens ou étrangers, qui cherchent un cadre de vie côtier sans les tarifs de Tunis.
Le prix moyen constaté en appartement au premier trimestre 2026 s’établit à 1 900 DT/m², en hausse de 6 % sur un an. Cette moyenne cache pourtant un fossé qui se creuse. Sahloul et Khezama flirtent avec les 2 500 DT/m². Les quartiers ouest, eux, restent sous les 1 300 DT/m² : Hammam Sousse périphérique, zone industrielle. Deux Sousse coexistent, séparées par la GP1.
Sahloul : le quartier résidentiel qui monte
Sahloul est devenu le quartier de référence pour les familles de la classe moyenne supérieure à Sousse. L’hôpital universitaire Sahloul, le campus de l’ESSTHS, les cliniques privées et plusieurs groupes scolaires en font un pôle structuré.
| Indicateur | Sahloul 1 | Sahloul 2-3-4 |
|---|---|---|
| Prix moyen appartement (DT/m²) | 2 200 à 2 500 | 2 000 à 2 300 |
| Type dominant | S+3 standing | S+2 neuf |
| Proximité plage | 3 km | 4-5 km |
| Écoles | Groupe scolaire El Wifak, Collège pilote | Lycée Sahloul |
| Commerces | Géant, pharmacies, cafés | Supérettes, marchés |
Un S+3 neuf à Sahloul 1 avec terrasse se vend autour de 280 000 DT. Le quartier séduit aussi les investisseurs locatifs : un S+2 meublé se loue entre 800 et 1 100 DT/mois aux étudiants en médecine et aux cadres de l’hôpital.
Sur le terrain, le rythme de construction ne ralentit pas. Trois promoteurs locaux ont lancé de nouvelles tranches en 2025 (Groupe Chaabane, Société Ben Jemaa et SIMPAR), avec des livraisons prévues courant 2027.
Port El Kantaoui : le pari touristique
Port El Kantaoui vit de la mer et de la saison. Les résidences donnant sur la marina ou le golf affichent des prix entre 2 800 et 3 500 DT/m², les plus élevés du gouvernorat. Hors saison, la zone se vide. Les commerces ferment, les restaurants réduisent leurs horaires, les rues sont calmes.
Pour l’investisseur en location saisonnière, en revanche, les chiffres parlent. Un S+2 meublé avec vue mer génère entre 500 et 900 DT par semaine en haute saison, de juin à septembre. Le taux d’occupation estival atteint 85 %, porté par le tourisme intérieur et les familles algériennes et libyennes.
L’achat y reste un calcul à faire au stylo. Loyer saisonnier annuel brut de 12 000 à 18 000 DT, charges de copropriété de 2 500 à 4 000 DT/an, taxe municipale. La rentabilité nette tourne autour de 4 à 5 %. Rien de spectaculaire, mais le bien prend de la valeur avec le temps.
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Centre-ville et médina : le charme usé
La médina de Sousse est classée au patrimoine mondial de l’UNESCO depuis 1988. Les riads y restent abordables, entre 150 000 et 350 000 DT selon l’état, mais la rénovation coûte cher et les autorisations traînent. Le Ribat, la Grande Mosquée et les souks attirent les touristes, pas les acquéreurs.
Le centre-ville moderne, autour de l’avenue Habib Bourguiba et de la place Farhat Hached, affiche des prix entre 1 400 et 1 800 DT/m². Le parc immobilier y date majoritairement des années 1970-1990. Les immeubles ont du vécu. La demande locative, pourtant, reste forte : proximité des administrations, gare ferroviaire, louages vers tout le Sahel.
Pour un investisseur qui cherche du rendement locatif pur, sans miser sur la plus-value à la revente, le centre-ville offre des ratios difficiles à battre. Un S+1 acheté 95 000 DT se loue 550 DT/mois. Ça fait 7 % brut, hchuma 3la eli yfawet’ha.
Khezama et la zone nord : le compromis
Khezama Est et Khezama Ouest forment une zone résidentielle intermédiaire entre Sahloul et le centre. Prix entre 2 000 et 2 300 DT/m², proximité de la corniche à dix minutes à pied, quelques résidences neuves en cours de livraison.
Plus haut, au-delà de Khezama et vers Hammam Sousse et Akouda, la zone nord attire les acheteurs qui veulent la mer sans le prix de Kantaoui. Les terrains constructibles y restent entre 200 et 400 DT/m². Quelques projets de villas jumelées apparaissent, ciblant un budget de 350 000 à 500 000 DT.
| Zone nord | Appartement (DT/m²) | Terrain (DT/m²) | Profil acheteur |
|---|---|---|---|
| Khezama Est | 2 100 à 2 300 | 600 à 900 | Cadres, familles |
| Hammam Sousse | 1 600 à 2 000 | 300 à 500 | Primo-accédants |
| Akouda | 1 400 à 1 800 | 200 à 400 | Auto-construction |
Les programmes neufs : ce qui se construit en 2026
Le premier trimestre 2026 compte une vingtaine de programmes neufs actifs dans le Grand Sousse. La majorité se concentre à Sahloul, Khezama et la sortie nord. Ici, les promoteurs locaux dominent. Les grands groupes tunisois comme le Groupe Chaabane ou El Bousten Immobilière côtoient des promoteurs plus modestes, qui livrent deux ou trois immeubles par an.
Les prix du neuf se situent entre 2 000 et 2 600 DT/m² selon le quartier et les finitions. Un S+2 de 80 m² dans un programme standard revient à 170 000-200 000 DT, hors frais de notaire (environ 3 % du prix).
Les délais de livraison restent un point sensible. Plusieurs programmes lancés en 2023 accusent douze à dix-huit mois de retard. Un classique du marché tunisien qui ne surprend plus personne, mais qui complique la planification financière des acheteurs.
Un marché encore accessible pour les primo-accédants
Sousse reste-t-elle une porte d’entrée raisonnable pour un premier achat ? Oui, à condition d’ajuster ses attentes géographiques.
Un couple avec un revenu mensuel combiné de 3 000 DT peut obtenir un crédit immobilier BH Bank ou BIAT de 150 000 à 180 000 DT sur vingt-cinq ans. Avec un apport de 20 000 à 30 000 DT, cela ouvre l’accès à un S+2 neuf à Sahloul en entrée de gamme, à un S+2 ancien rénové au centre-ville, ou à un S+3 dans les quartiers ouest.
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Le marché soussien ne provoque ni euphorie ni panique. Il avance à son rythme, sans à-coups, porté par une démographie stable et une économie qui répartit ses risques entre tourisme, industrie textile et services. Pour l’acheteur patient qui compare, visite et négocie, Sousse offre un rapport qualité-prix que peu de villes côtières tunisiennes peuvent encore proposer.